Zapewnienie bezpieczeństwa transakcji najmu to priorytet zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jednym z narzędzi prawnych, które to umożliwiają, jest najem okazjonalny. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tej formie umowy, zwracając szczególną uwagę na rolę notariusza oraz klauzule, które często są pomijane, a mają istotne znaczenie dla bezpieczeństwa stron umowy.
Czym jest najem okazjonalny?
Definicja najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny to szczególny typ najmu lokalu mieszkalnego, który przy spełnieniu wymogów ustawowych i dołączeniu wymaganych oświadczeń, może ułatwić właścicielowi dochodzenie opróżnienia lokalu, gdy umowa wygaśnie lub zostanie skutecznie rozwiązana. Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej oraz dołączenia ustawowych załączników, w tym oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego (dotyczącego obowiązku opróżnienia lokalu). Sama umowa najmu nie musi mieć formy aktu notarialnego. Dzięki temu, w przypadku problemów z lokatorem, właściciel nieruchomości może szybciej odzyskać lokal. Instytucja najmu okazjonalnego to mechanizm prawny, który ma na celu wzmocnienie pozycji właściciela w relacji z najemcą.
Różnice między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym
Choć zarówno najem okazjonalny, jak i najem instytucjonalny mają na celu zapewnienie większej ochrony właścicielom nieruchomości, istnieją między nimi istotne różnice. Podstawową różnicą jest to, kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego oraz jakie dodatkowe oświadczenia są wymagane. W przypadku najmu okazjonalnego umowa najmu okazjonalnego lokalu może być zawarta przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Najem instytucjonalny jest natomiast dedykowany podmiotom prowadzącym taką działalność. Oba typy umów wymagają wizyty u notariusza, aby uzyskać notarialne oświadczenie.Zarówno przy najmie okazjonalnym, jak i instytucjonalnym kluczowe znaczenie mają wymagane ustawą oświadczenia – w szczególności notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Zakres czynności notarialnych zależy od tego, jakie oświadczenia są dołączane do umowy.
Przepisy regulujące najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest regulowany przede wszystkim przez przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem specyficznych regulacji dotyczących najmu okazjonalnego. Kluczowym elementem jest tutaj wymóg dołączenia do umowy najmu okazjonalnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w wymaganym terminie nie wpływa na ważność umowy, ale może skutkować konsekwencjami podatkowymi. Przestrzeganie przepisów jest kluczowe dla ważności umowy.
Rola notariusza w umowie najmu okazjonalnego
Wymogi dotyczące aktu notarialnego
Rola notariusza w procesie zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nie do przecenienia. Kluczowym wymogiem jest, aby oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji zostało sporządzone w formie aktu notarialnego. Akt notarialny ten musi zawierać precyzyjne informacje dotyczące lokalu, którego dotyczy umowa najmu okazjonalnego, a także termin, do którego najemca zobowiązuje się opuścić nieruchomość w przypadku rozwiązania umowy. Notarialne oświadczenie to fundament instytucji najmu okazjonalnego.
Jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego u notariusza?
Umowę najmu okazjonalnego strony zawierają na piśmie, natomiast do notariusza udaje się co do zasady najemca w celu sporządzenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Dodatkowo do umowy dołącza się wymagane ustawą oświadczenia dotyczące wskazania lokalu zastępczego i zgody właściciela tego lokalu. Niezbędne jest przedstawienie projektu umowy najmu okazjonalnego lokalu, danych identyfikacyjnych właściciela i najemcy, a także dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości. Notariusz zweryfikuje dokumenty i sporządzi akt notarialny oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę. Po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego i aktu notarialnego, proces jest zakończony.
Korzyści z notarialnej formy umowy
Notarialna umowa najmu okazjonalnego niesie ze sobą szereg korzyści zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy. Przede wszystkim, wizyta u notariusza zapewnia pewność prawną i bezpieczeństwo transakcji. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, dba o zgodność umowy z obowiązującymi przepisami prawa. Ponadto, w przypadku sporów, akt notarialny stanowi mocny dowód w postępowaniu sądowym, co znacząco ułatwia ewentualną eksmisję nieuczciwego lokatora. Dzięki temu, właściciel nieruchomości zyskuje większą ochronę swoich praw w przypadku umowy najmu okazjonalnego.
Bezpieczeństwo w umowie najmu okazjonalnego
Najczęściej pomijane klauzule bezpieczeństwa
Podczas zawarcia umowy najmu okazjonalnego, zarówno właściciel, jak i najemca, powinni zwrócić szczególną uwagę na klauzule, które często są pomijane, a mają kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa umowy. Jedną z nich jest szczegółowy opis stanu lokalu, w tym wszelkie istniejące uszkodzenia. Precyzyjne określenie odpowiedzialności za ewentualne szkody oraz zasady rozliczenia kosztów napraw to element, który może uchronić strony umowy najmu okazjonalnego przed nieporozumieniami w przyszłości. Pamiętajmy, że dobrze skonstruowana umowa najmu okazjonalnego to podstawa bezpiecznego wynajmu.
Kara umowna za opóźnienia w opłatach
W umowie warto jasno opisać skutki opóźnień w płatnościach: termin zapłaty, sposób doręczania wezwań, naliczanie odsetek za opóźnienie oraz przesłanki wypowiedzenia umowy w razie zaległości. Takie postanowienia są czytelne i realnie wzmacniają bezpieczeństwo rozliczeń. Taka klauzula może stanowić dodatkowy bodziec dla najemcy do terminowego regulowania zobowiązań. Wysokość kary umownej powinna być adekwatna do potencjalnych strat właściciela, ale jednocześnie nie może być rażąco wygórowana, aby nie została zakwestionowana w ewentualnym sporze sądowym. Zastosowanie kary umownej w przypadku umowy najmu okazjonalnego to skuteczne narzędzie dyscyplinujące lokatora.
Obowiązki wynajmującego po upływie terminu najmu
Po upływie terminu najmu nieruchomości, na właścicielu ciążą określone obowiązki. Przede wszystkim, właściciel zobowiązany jest do zwrotu kaucji, o ile najemca wywiązał się ze wszystkich zobowiązań wynikających z umowy najmu okazjonalnego. Należy również dokonać protokolarnego przekazania lokalu, w którym odnotowuje się jego stan. Wszelkie uszkodzenia lub braki powinny być udokumentowane, aby uniknąć sporów dotyczących odpowiedzialności za nie. Przestrzeganie tych obowiązków jest kluczowe dla uniknięcia problemów prawnych po zakończeniu okazjonalnego wynajmu.
Procedura eksmisji w ramach najmu okazjonalnego
Krok po kroku do eksmisji
W przypadku, gdy najemca nie wywiązuje się z warunków umowy najmu okazjonalnego, właściciel może podjąć kroki w celu przeprowadzenia eksmisji. Pierwszym krokiem jest wezwanie najemcy do zapłaty zaległych należności oraz opuszczenia lokalu. Jeśli to nie przynosi rezultatu, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się eksmisji. Następnie, z tytułem wykonawczym, właściciel udaje się do komornika, który przeprowadza eksmisję. Instytucja najmu okazjonalnego ma na celu uproszczenie tej procedury.
Skutki prawne nieujawnienia osób zamieszkujących lokal
Zatajenie przez najemcę faktu zamieszkiwania w lokalu innych osób niż te wskazane w umowie najmu okazjonalnego może mieć poważne skutki prawne. Taka sytuacja stanowi naruszenie umowy i może być podstawą do jej rozwiązania przez właściciela. Ponadto, osoby nieujawnione nie są objęte ochroną prawną wynikającą z umowy najmu okazjonalnego lokalu, co oznacza, że w przypadku eksmisji nie przysługują im żadne prawa. Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego powinna odzwierciedlać rzeczywisty stan faktyczny.
Jakie oświadczenia są wymagane?
Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się wymagane ustawą oświadczenia: notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu, wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się przenieść, oraz zgodę właściciela tego lokalu na zamieszkanie najemcy po zakończeniu najmu.
Brak wymaganych ustawą oświadczeń i załączników nie musi przekreślać samego stosunku najmu, ale może spowodować, że umowa nie będzie spełniać warunków najmu okazjonalnego, co w praktyce oznacza utratę rozwiązań przewidzianych dla tej szczególnej formy (w tym w zakresie opróżnienia lokalu).